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作为一个地产投拓人，这些“常识”不可忽略！
来源：土地情报 2019-09-20 18:37:54
[摘要] 作为一个地产投拓人，这些“常识”不可忽略！
作为项目投资者，对我们来说地和资金都是至关重要的。在拿地的过程中，我们经常会出现很多疑问，比如：什么样的土地是可以直接建设获取的，是合法的，什么样的是不合法的，是需要调整规划的。我们先来了解一下项目是否合法，是否符合规划的问题。《土地管理法》中，又一次强调了土地利用的合法合规问题。比如：第四条中强调国家实行土地用途区管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，我们一定要按照国家的规定来执行，我们任何项目的开发，都必须符合土地利用总体规划确定的用途，否则将视为违法占用行为，投资风险是比较大的。目前国家对违法建设占用打击力度非常强大，我们一定要在源头避免这部分风险。关于土地投资，必须要严格按照国家规定的土地用途来建设项目。我们必然要了解一下土地用途区都包含什么内容，哪些区域是可以建设的，哪些区域是不能建设的，下面我们详细介绍一下：土地用途区管制制度，分为土地用途区和建设用地管制区两个部分。今天我们主要了解一下何为土地用途区。土地用途区就是将规划区内的土地划分为不同的特定的土地利用分区，并规定其不同的土地用途管制规则。其实就是同一种用途的土地归结到一起划定为一个利用区。基本农田保护区：是为对基本农田进行特殊保护和管理划定的区域，全部由基本农田地块组成。基本农田这个区域，我们房企是不能擅自占用或者改变土地用途的，更不能开发项目，依靠我们自身的力量，很难或是不可能占用基本农田进行开发。只有国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让基本农田才可以占用基本农田，但是还需要办理农转用手续，并且要进行基本农田补划，占多少补多少，同时要落实严格的占补平衡制度。过去，有人可能说可以通过规划修改的手段来调整基本农田布局，现在此路已堵，《土地管理法》再一次为这个操作方式敲响了警钟。我们在项目选址的时候，首先要全面分析土地利用状况，分析土地规划用途，确定是否地块为基本农田，避免浪费太多精力调研考察测算，最后还不能开发，不能投资。一般农地区：这个区域主要是由耕地、园地、畜禽水产养殖地和设施农用地组成。如果我们考察的项目，现状是耕地、园地、林地，规划也为耕地、园地、林地，那么我们的项目就是位于一般农地区。项目位于一般农地区，是不可以直接项目建设的。想建设，我们必须要通过修改规划的方式和手段来调整项目地块规划用途，将农地区调整为城镇建设用地区（后期会提到）。但是规划修改的前提是必须具备新增建设用地指标，将新增建设用地指标做布局的修改和调整，保障我们项目的合法落位。林业用地区：就是由规划林地组成的区域。如果我们项目占用为一般林地，当下也是不能直接建设的。一般情况下我们可以通过修改规划的方式，将林地修改为建设用地。不过要强调一点：如果我们的项目建设占用为国家林区、省级林区或是重要的公益林，则是禁止建设占用的，也是不能修改规划的。所以，林地是否可以建设，还是要分析当前地块林地的层级。牧业用途区：是由人工牧草地和天然牧草地组成的区域。如果我们的开发项目占用人工牧草地或是一般的草地，则是可以通过修改规划，将草地调整为建设用地，推进项目落位，保障项目合法。如果我们的项目涉及天然牧草地，很难修改规划，很多地区天然牧草地一般属于禁止建设区域，选址要避开禁止建设区域，降低项目投资风险。城镇村建设用地区：我们开发商最喜欢的区域，如果我们的项目在此区域，最起码土地规划这一关是过去了，是符合国家用途管制要求的，想建设，在土规领域是合法的。这个区域一般主要由城镇建设用地和农村居名点组成，属于允许建设区。以前我们项目建设涉及城镇建设用地比较多，那么未来随着集体经营性建设用地入市步伐的推进，农村居名点也将成为我们新的土地利用方式。独立工矿区：包括独立于城镇村建设用地区之外、规划期间不改变用途和列入规划的采矿、能源、化工、环保等建设用地，也位于允许建设区。据说有的地区可以在独立工矿区搞旅游开发项目，具体问题具体分析，以地方要求为准。生态环境安全控制区：这个区域属于禁止建设的区域，想要开发建设几乎不可能。本区域主要为河湖及其蓄滞洪区、重要水源保护区、其他为维护生态环境安全需要进行特殊控制的区域。我们在项目选址的时候，一定要避开此区域，避免后期项目建设遭遇阻拦。以上就是我们在项目开发选址过程中经常遇到的几类土地用途。我们在投资拓展的过程中，还是要选择在时间判断土地利用总体规划图，判断我们的项目位于哪个用途区，是否可以建设。如果当下不能建设，是否可以通过修改规划建设。了解土地规划问题，了解相关国土知识，一定会给我们在项目发展的过程中提供很多便利，降低很多风险，希望对大家的工作有帮助。本文转自牧诗地产圈，对原作者表示感谢，内容本身不代表公众号观点，也不构成投资建议。关于本文观点，欢迎留言区交流互动。
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