在现在的地产融资中，我们经常会听到“表内”、“表外”两个名词，而这里的“表”指的就是“资产负债表”，所谓的“表外融资”，就是不计入到资产负债表之内的“融资”。

这个时候可能很多人比较疑惑的是，按道理，企业发生的资产负债的行为不是都必须要计入资产负债表吗？为什么还会有“表外融资”？

新芽举个例子（不定恰当，方便大家理解）。

#众所周知，开发商是典型的高负债企业，我们假如房企A总资产100亿，其中负债60亿，其资产负债率为60%。

现在这家开发商看中一个很好的地块项目，但是这个项目总价值是100亿，也就是说如果开发商自己一力承担的话，就会在资产负债表中增加100亿的融资负债，这样一来A的资产负债率就会变成160/200=80%，这对于一家开发商来说负载率太高，很不利于之后经营融资。

这个时候，A公司和借款公司说好，由借款公司出资80亿，A公司出资20亿，但是，签定协议，借款公司只获取固定，未来由A回购剩余股权。从实质角度来说，A实际上是借钱来购买项目（明股实债），避免了负债记入表内，这就是所谓的“表外融资”。

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近年来，房地产企业的表外融资成为企业重要的融资方式之一，主要原因有三点：

一是房企通过表外融资，粉饰企业财务状况，隐藏负债，从表面上增加了房企的偿债能力，使借款人处于有利的地位。更重要的是，这样做可以防止信用等级下降、借款成本提高等。

二是小股操盘等合作开发模式日益增多，为表外融资提供了便利条件（并表上的操作选择）；

三是逐渐繁荣的创新融资方式，如CMBS、供应链ABS等表外融资手段；

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目前市面上还硕果仅存的表外融资主要分为，经营性租赁、合作经营中的“非并表融资”、资产证券化。芽哥将逐一展开介绍。

一、经营性租赁

原理：由于在经营性租赁过程中，并未发生资产所有权的转移，所以，会计上无需在财务报表中进行债务反应。但资产的使用权的确已转移到融资企业，可以满足企业扩大经营规模、缓解资金不足的需要。

注意：租赁分为经营租赁和融资租赁两类，其中只有经营租赁被视为一种合理合法的表外融资方式。

例如，A房开直接租用写字楼B用于办公，那么这就是正常的经营性租赁。但是，如果A目的是购买写字楼B，签定先租3年，3年后，写字楼需要以某一个价格卖给A，那这就是融资性租赁（其实质就是分期购买）。但融资租赁是要计算在资产负债表里的，为了实现表外融资，往往，A，B 之间会签定一系列的抽屉协议，帮助A实现表面上的经营性租赁。

二、合作开发中的“非并表融资”

在房企的合作开发中，非并表方在合作开发中的融资不体现在报表中。

如下图：房企A、B等同时对项目开发企业D持有一定的股权，但是由于A的持股比例较低或对项目的实际控制力较弱，导致D体现为A的非并表企业，所以项目公司D进行的融资并未体现在房企A的报表中，而实际上房企A对这部分债务也有相应的偿还义务。

本段图文来源：2018年华泰证券——表外融资，特别鸣谢 ！

还有一种流行的形式叫特殊目的实体（SPV），即一个企业作为发起人成立一个新企业，后者被称为特殊目的实体，其经营活动基本上是为了服务于发起人的利益而进行的。通常，SPV的负债相当高，所有者权益尽可能地低，发起人尽管在其中只拥有很小甚至没有所有者权益，但承担着所有的风险。“著名”的安然公司暴雷事件，正是利用SPV，在1997～ 2000年累计隐瞒负债25．85亿美元。 

三、资产证券化（ABS）

资产证券化作为一种项目融资方式，其操作方式通常是融资方将某项资产的所有权转让给金融机构，该金融机构再以此项资产的未来为保证，在债券市场上以发行债券的方式向投资者进行融资。虽然资产证券化在经济实质上属于一种融资活动，但从法律角度来看，它只是某项资产或权益的转让，所以不被要求在资产负债表上进行反映。

目前国内地产主要ABS业务如下图：