总结来看，当前长租公寓停业现象主要表现出三大特征：

除了近期的停业事件外，今年以来，企业长租公寓方面动态的明显减少，以及领军企业剥离相关业务或放缓扩张步伐的动态也引起行业深思。不可否认，当前，长租公寓市场确实让人感到一丝”凉意”。

长租公寓市场“凉意”出现的原因？

——换档的阵痛

当前阶段，我国住房租赁市场发展受政策影响明显，在2017年政策加大鼓励、支持和引导下，市场迎来前所未有的高速发展。过快发展下，行业问题很快凸显，政策随即紧急“换档”，聚焦整治问题、完善规范，以促进市场平稳。

2017-2018年上半年，在中央引导下，各城市纷纷出台政策，鼓励住房租赁市场发展。包括：增加租赁住房供应、培育专业化机构化租赁企业、租赁企业税收优惠、提高租赁补贴标准等一系列利好政策。

图：2017年-2018年上半年部分城市鼓励政策

数据来源：中指研究院综合整理

政策利好下，我国住房租赁市场迎来强势发展，企业基于发展长租公寓而获批的融资规模显著增长，资本大量流入，助推长租公寓快速发展，规模显著扩张。

直至2018年年中，行业发展提速，但相关规范未能及时跟进，企业一系列不规范行为凸显，引发政府高度重视，为了规范市场秩序，政策导向出现调整。

2018年8月住房租赁热点城市纷纷发布加强市场监管政策，严格整顿市场乱象，资金的口子也转向收紧，之后政策和资金也均延续紧的态势。

2017年底，住房租赁市场发展进入快车道。政策和资本支持下，房企、初创类企业、中介机构、酒店等各类企业纷纷涌入该领域，一时间各类长租公寓品牌兴起。

据统计，截至2018年8月，前30强房企中有20家准备布局或已经布局长租公寓业务。一方面，是响应国家号召，积极做出表率；另一方面，也是基于多元化转型发展的长久考量，领军房企纷纷试水拓展长租公寓业务。

2018年下半年，政策转向，资本对市场发展的支持转向谨慎，房企扩张步伐也有所减缓。一方面，是因为少了政策和资金的支持；另一方面，经过一段时间探索，企业逐渐意识到长租公寓盈利的艰难，扩张变的更为谨慎，剥离、收缩长租公寓业务成了今年以来房企新动态。

发展长租公寓从来就不是挣快钱的，前期高投入+漫长的培育期和回收期是企业进入该领域必须认清的事实。此外，长租公寓的不同运营模式，也给企业带来不同考验，不遵从每种模式下的盈利逻辑，违规运作，必定导致风险累加，最终无力承受，以停业告终。

当前市场比较常见的模式主要有三种：

这三种模式中，中资产-“二房东”模式是我国长租公寓起源阶段企业采用的模式，是企业进入该领域相对最简单的方式，但同时这种模式也为企业提出了更多要求，潜在风险也更高。

在当前行业发展初期，企业都在加紧抢占市场份额，追求规模快速扩张，“二房东”模式兼具“易扩展”+“高资金”的双重特性，这也就意味着企业扩张过程中，若操作不规范、扩张节奏没把握好，极易引发风险。近年来，停业长租公寓企业普遍采用的都是“二房东”运营模式的现象，也进一步验证了这种模式的艰难。

追溯我国长租公寓发展历程，可见，该市场的发展在一个不太长的时间内经历了萌芽、酝酿、推进、快速发展阶段后，较快的来到了调整阶段。但不可否认，我国长租公寓市场正在逐步规范，经过近两年政府主导推进后，市场规模上了很大一个台阶，参与主体、房源、相关用地供应规模均有大幅提升。

需要注意的是，我国包括长租公寓市场在内的整个住房租赁市场发展仍处于初期阶段，居民租住意识转变空间、租住形态升级空间均较大，这其中蕴含着巨大机遇，未来长租公寓市场将换档再出发。

图：我国长租公寓市场发展经历的几个时期

数据来源：中指研究院综合整理

企业如何把握机遇？

——调整战略，寻求政策支持，聚焦市场需求

发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。虽然自去年下半年以来，监管、严控、整治乱象等政策频繁发布，但值得注意的是，这些政策的发声口均来自各地，中央政策更多还是支持、鼓励市场发展，国家发展住房租赁市场的基调从未改变，未来政府还会制定更加灵活的政策支持市场发展。

图：2018年8月-2019年7月中央发布的住房租赁市场相关政策

数据来源：中指研究院综合整理