手机看新闻
如何应对限竞房供应浪潮？先看看数据再说！
来源：中指研究院 2019-08-28 09:02:40
[摘要] 如何应对限竞房供应浪潮？先看看数据再说！
2016年国庆节前夕，伴随北京土地市场调控政策出台——加大宅地供应力度，重启“7090”结构方案…“强化‘控地价、限房价’的交易方式…试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件”的措施，北京商品住宅市场出现了一种新型业态：限竞房。
限竞房项目在地块出让前即已设定未来销售价格上限，符合北京市住宅限购条件即可购买，个人100%产权，但需在取得不动产权证满5年或者缴纳契税满5年后方可上市交易。限竞房项目“限价、限售”不仅有利于市场价格预期的稳定运行，同时可有效打击投资投机性需求，助力市场保持理性。当下，距个限竞房项目开盘已时隔一年，限竞房用地整体供应体量及项目去化情况如何？房企投资及个人置业积极性又是否存在偏差呢？
据中指数据库显示，2016年930调控以来至2019年7月，北京土地公开招拍挂市场共成交住宅用地近170宗，其中商品住宅用地158宗，规划建筑面积[1]超1500万平方米，年均成交规模远超2016全年，宅地供应力度明显加大；具体业态来看，限竞房用地成交近百宗、规划建筑面积约900万平方米，共有产权住房用地50余宗、规划建筑面积在500万平方米以上，普通纯商品住宅用地共10宗，规划建筑面积约90万平方米。由此可见，地块出让时已限定房屋售价的限竞房与共有产权房项目占据了近三年全市90%以上的商品住宅用地份额，其中限竞房用地是毋庸置疑的主力，对北京整体市场的稳定运行影响深远。表：2016年四季度至今商品住宅用地中各类型地块成交面积占比
图：截至2019年7月北京市各区已成交限竞房用地成交面积占比情况
具体区域来看，城六区宅地稀缺而远郊区发展潜力有待提升，宅地供应量较少，近郊区是近三年限竞房用地供应的主力区。2017年至今市内六区限竞房用地总成交面积在300万平方米左右，在全市中的占比约33%，而近郊区占比达57%，是北京限竞房用地供应的主力区域。具体来看，大兴、丰台、顺义等区域限竞房用地成交规模较为突出，面积在全市中的占比均在10%以上，其中大兴限竞房用地成交面积居各区首位，丰台则领衔市内六区；东、西城区宅地资源稀缺，西城区久无宅地供应，东城区仅成交一宗限竞房用地，且面积较小，在全市中的占比仅0.4%。整体来看，2016年930新政出台后，北京商品住宅用地供应力度明显加大，其中限竞房用地为商品住宅用地的主要供应形态；从宅地分布区域来看，近郊区是近三年限竞房用地供应的主力区，其中大兴成交规模明显领衔。
目前已开盘限竞房项目有多少？
去化怎么样？
自2018年6月拉开限竞房项目入市的序幕，截至今年7月，北京成交的近百宗限竞房用地中，已有近60个项目开盘销售，批准上市面积超450万平方米，供应限竞房产品3.9万套，短期市场供应明显改善。从开盘项目分布来看，截至发稿，除东西城外，其他区域均有限竞房项目开盘，其中大兴区供应规模领衔全市各区域，占比高达24%。分环线来看，已开盘限竞房项目主要分布在五环外，四环内限竞房项目尤为稀缺。从项目去化情况来看，受新政调控以来全市供地力度明显加大及限竞房产品限定“7090”建设标准下房企集中设计90平左右三居户型影响，商品住宅供应同质化严重，中指研究院重点监测的限竞房项目88-90平三居推出套数在同期开盘总量中的平均占比高达69%，项目批量入市导致短期紧缩三居产品供过于求，项目整体去化不济。据中指研究院开盘监测数据显示，截至2019年6月，北京已开盘限竞房项目开盘当天认购率仅62%，项目整体去化不及预期。图：北京限竞房市场不同区域重点监测项目开盘当天认购率情况
但具体来看，在限竞房市场去化整体不济的背后，内部呈现明显分化的格局。一方面，主要源于区位上的差异，地理位置较好的项目去化率相对较高，其中丰台区五环内及海淀、朝阳等城区五环至六环区域具备明显的区位优势，其项目开盘当天认购率普遍在85%以上；从同一区域不同位置来看，房山、顺义等近郊区五环至六环区域项目去化率也明显高于同区域六环外项目。另一方面，项目产品品质也发挥着关键性作用，大兴区六环外限竞房项目去化率之所以能高于五环至六环区域，其监测样本——中海云熙及中海云筑在户型、产品品质等方面表现出的突出产品力是重点，同时，近期新开的万科东望及加推的未来金茂府能在众多限竞房项目中脱颖而出，“智慧住宅”、“精”户型及高品质的产品对改善客户的号召力是关键。值得注意的是，销售去化的分化不仅体现在不同项目上，单个项目内部不同产品之间也存在明显差异。通过对具体项目的分析，我们发现，宅地资源稀缺、地理位置优势突出的区域内项目大户型产品更受欢迎；而近郊区部分项目则呈现产品去化率随面积段增大而下降的态势。项目内部不同产品的去化差异或与其细分市场的供求状态有关，但更为直接地，其去化的明显分化是对区域需求结构的良好折射。图：2018年北京市代表区域商品住宅各面积段成交套数占比
整体来说，近一年北京限竞房项目供应规模显著，购房者选择空间明显改善，同时从不同时间段均有优质项目热销的状况来看，北京商品住宅市场需求旺盛且购买力充足，但限竞房时代背景下受产品结构过度集中于紧缩三居且品质参差不齐影响，市场供求结构略有错配，项目整体去化不及预期。总结市场供应浪潮中热销项目的共性，专注品质、提供超越市场预期的产品才是决胜的关键。在激烈的市场竞争氛围中，房企应主动调整传统的市场主导思维，在产品设计上迎合项目所在区域主流需求并提升产品品质，积极营销力争项目顺利去化。待入市项目主要分布在哪儿？
未来哪些区域竞争激烈？
截至2019年7月，如上文所述，北京成交的近百宗限竞房用地中已有五十余宗地块先后上市销售，除去已上市项目尚未去化的部分外，短期内限竞房市场几近确定的潜在供应项目仍有40个左右，购房者选择空间较为充裕。待入市项目主要分布在大兴、丰台、顺义、海淀等区域，商品住宅可售规划建筑面积近400万平方米。通过对限竞房用地的梳理，我们发现，截至2019年7月，北京限竞房市场已成交地块中有40个项目尚未入市，总规划建筑面积约388万平方米，按照已开盘项目套均面积计算，可供应限竞房项目超3万套，短期内市场潜在供应规模仍较为显著。具体区域来看，大兴、丰台、顺义、海淀、通州等区域待入市项目规划建筑面积较为突出，在总规模中的占比均在10%以上，其中大兴区以8个项目、70万平方米以上的可售规模领衔。
结合区域分布和具体环线来看，部分区域较偏僻地段待入市项目规模突出。各区域中，大兴五环至六环区域、通州五环至六环区域、丰台四环至五环区域、顺义六环外区域及海淀六环外区域限竞房潜在供应规模显著，未来区域市场竞争或相对激烈。待入市限竞房项目主要分布在近郊区五环外区域，而受市场欢迎的五环内限竞房项目潜在供应规模总量仅48万平方米，占比仅在一成左右，未来区位优质产品仍较为稀缺。据中指地主整合的资源大数据（根据各资源等级进行打分）显示，待入市项目主要分布区资源配套相对匮乏，去化或存隐忧。现阶段，北京市优质资源仍主要集中在城六区中心区域，大兴区六环外虽有一定的公共交通基础，但优质教育、医疗资源严重不足，西南六环外（房山及门头沟部分区域）资源更不完善，而这些区域限竞房项目存量充足，短期或难以吸引批量置业需求入市，项目去化存隐忧。（免费申请中指地主试用，添加小秘书微信CIAxiaomishu了解详情）
整体来说，北京优质限竞房项目潜在供应仍较为稀缺，大兴六环外区域及顺义等区域待入市规模较大，未来市场竞争将相对激烈。大兴南六环外区域及房山、门头沟西南六环外区域交通、优质教育及医疗资源配套严重不足，结合其现有项目去化情况来看，短期内将面临一定去化压力。2016年930新政后两年，北京商品住宅市场限“价”住宅项目用地的供应方式在稳定市场预期上起到了举足轻重的作用，同时也为刚需群体提供了更多在新房市场置业的机会。但随着时间推移，严格的限制条件下集中的产品供应结构与多样化的需求结构之间的矛盾逐步凸显，给政府推地方式的调整及房企产品设计理念的改善留下了空间。
近三年，北京限竞房经历了怎样的变迁，房企又该如何应对，推荐阅读今日次条内容：限竞房市场起起伏伏，房企如何巧抓机遇？
发表成功
- 房天下综合整理 2024-05-18 12:01:46
- 房天下综合整理 2024-05-18 12:01:44
- 房天下综合整理 2024-05-18 12:01:23
- 房天下 房大秘 2024-05-18 07:29:20
- 房天下综合整理 2024-05-17 19:02:26
- 大家都在看
- 相关推荐
提交成功!
感谢您对房天下的关注，房天下顾问会尽快与您联系。
- 相关知识
回复还可以输入100字