随着房地产行业进入下半场，市场集中度日渐提升。《2019年中国房地产百强企业研究报告》显示，2018年百强企业首次挑起半壁江山，市场份额快速上升至58.1%，较上年提升10.6个百分点。

重庆市场也不例外，根据中指研究院近期调研数据显示，2019年上半年，重庆市30家重点企业销售额1109.6亿元，市场占有率达42.4%；而从数量上来看，重点企业只占到1.1%（全市共有开发企业2615家）。

这一组数据，不免让还未走上规模化道路的中小房企“压力山大”，99%的企业争夺剩下60%的蛋糕，未免过于残酷。伴随着行业集中度逐步提升的，是中小企业逐步退出历史舞台，不完全统计，2018年以来，已有16家重庆本地房企公告或申请破产。

焦虑过后还是要生存，中指院用数据为你呈现，30家重点企业2019上半年在重庆市场表现如何，有哪些值得学习的生存之道？

图：2018、2019上半年重点企业销售业绩情况

从去年开始，重庆房地产销售市场开始降速，重点企业也不例外。2019上半年，重点企业在全重庆市的销售总面积为1144.0万㎡，销售总额1109.6亿元，同比下降10.2%和8.1%。但部分龙头企业凭借的产品、精准的营销，业绩仍然逆势上扬，如融创、万科、中骏等同比增加超过40%。

2019上半年，重点企业销售额占全市销售总额比重为42.4%，其中，销售额前三企业（金科、融创、龙湖）市场占有率为17.3%，市场集中度进一步提升。可以预见，随着企业规模持续分化后，中小房企生存空间进一步受到挤压；而龙头企业会越跑越快，并持续加仓，加速在重庆的区域深耕。

图：2018、2019上半年重点企业销售面积分布情况

2019年上半年，重点企业在主城销售面积为687.1万㎡，销售额为813.5亿元，同比下降20.8%和16.0%。重点企业在主城的销售面积占其在全市总销售面积的59.6%。其中，渝北区销售面积，为212.3万㎡。

非主城区域，2019年上半年重点企业的销售面积为456.8万㎡，销售额为296.1亿元，同比增长12.6%和24.5%。其中渝西地区销售面积，为281.7万㎡。

图：2018、2019上半年重点企业库存情况

2019上半年，在销售降速的情况下，库存规模进一步上升。截至2019年6月底，重点企业库存总量为1096.3万㎡，去年同期为828.5㎡，同比增加了32.3%。

对其中10家商办类施工面积超过20万方的重点企业进行统计，截至2019年6月底，其商办类库存面积202.0万㎡，同比增加了51.8%。

图：2018、2019上半年重点企业新增土储情况

因2019上半年重庆土地供应规模同比下降，重点企业在2019上半年新增土储相应减少，拿地面积为796.2万㎡，拿地金额为341.1亿元，同比分别减少24.6%、21.8%。不过，2019上半年城市土地成交排行榜中，重庆以2081万㎡的成交量排名第二，仍是房企重仓区域。

2019年上半年重庆主城区招拍挂市场共成交74宗住宅用地，其中万科、融创、金科和龙湖均为成交大户，分别斩获10宗、8宗、6宗和5宗宅地。

从拍卖地块情况来看，上半年有15家企业参拍次数超10次，其中万科、金科、保利参拍次数均超30次，拿地积极性可见一斑。从拿地数量与参拍次数比较来看，融创、龙湖拿地精准度较高，其拿地数量与参拍次数之比超过20%。

重点企业中也不乏谨慎类选手，上半年旭辉累计参拍19次，但超一半参拍地块未举牌，出价可接受溢价率以30%以下为主；招商、华宇、中海参拍地块均超10宗，但上半年却全程陪跑。

图：2015-2019上半年重庆主城商品住宅销售面积情况

2019上半年，因主城供地减少，重点企业在主城区域的拿地面积为415.2万㎡，同比下降48.2%；在非主城区域的拿地面积为381.0万㎡，同比增长49.4%。重点企业在主城拿地面积占比由75.9%降为52.1%，而在非主城拿地占比扩大至47.9%。

主城区域，重点企业在渝北区拿地规模，为175.6万㎡，占主城总拿地规模的42.3%，重庆“向北发展”态势延续。

非主城区域中，重点企业在渝西地区的拿地规模大幅增加，为307.9万㎡。渝西地区内的永川、璧山、南川等区因区位优势及城市发展红利，更加受到开发企业的青睐。

图：2018上半年、2019上半年重点企业拿地成本情况

通过拿地金额与规模之比简单计算拿地成本，2019上半年，重点企业在主城的拿地成本为6606.3元/㎡，与2018上半年同比上涨了30.4%；非主城区域的拿地成本为1751.9元/㎡，同比上涨了47.9%。

随着地价逐步走高，为分散投资风险，以及扩大区域布局和影响力，越来越多的企业选择合作拿地、联合开发。2019上半年，重点企业在全市通过招拍挂共拿地63宗，其中39宗是合作拿地，占比61.9%，同比增加了11.9个百分点。

图：2018、2019上半年重点企业开发投资及占比情况

2019上半年，重点企业投资总额798.4亿元，同比增长20.0%。在拿地力度下降的情况下，因施工规模增长仍较快，且原材料、人工等成本上升，投资总额仍稳步增长。重点企业投资占全市开发企业总投资比重为37.5%。

分业态来看，2019上半年，重点企业在住宅、办公楼、商业用房方面的投资分别为629.5亿、25.9亿、95.8亿。住宅投资占比78.8%，同比下降0.8个百分点；商办投资占比15.2%，同比上升2.9个百分点，但整体规模仍较低。

图：2018、2019上半年重点企业资产负债率情况

2019年上半年，重点企业资产负债率均值为79.4%，同比微增0.07个百分点；有效资产负债率（剔除预收账款）均值为56.2%，同比下降1.2个百分点。其中，70%的重点企业有效资产负债率较去年同期下降，负债水平整体可控。

在多部门发文要求做好降低企业杠杆率各项工作，打好防范化解重大风险攻坚战的背景下，重庆房企“降负债”成效初显。

在市场放缓、消费回归理性、竞争更加激烈的背景下，产品力再次成为市场关注的焦点。重点企业坚持产品品质发展之路，通过产品系的标准化建设与升级，从用户需求进行个性化的产品创新，仍然保持较强的市场号召力与产品竞争力。

2019上半年，融创、万科、金科的在重庆主城的项目销售额位居3，产品结构与市场需求匹配度较高，保证了产品的快速变现能力。

其中，融创文旅城以62.7亿销售额成为2019上半年重庆主城销冠项目，以多元化的文旅业态和场景体验赢得客户高度认可；

万科以高溢价产品为主，其重庆天地以高端大平层产品满足高端改善市场需求，不断被市场认可；

金科顺应时代审美的市场需求，系统打造了琼华、博翠、集美三大产品线，以“东方人居”为精神内涵，金科集美嘉悦项目实现20亿以上销售额，琼华系九曲河项目实现100%交房满意度。

此外，重庆本土企业昕晖、飞洋、泽科等企业崭露头角，飞洋控股华府系”产品因其品质优越、口碑相传，备受市场认可，重庆彭水•飞洋华府位列2018年市场成交区域前三。

近年来，重庆房地产市场由快速增长到逐步放缓，渐趋平稳。2019上半年，重庆主城商品住宅销售面积为1182.7万方，同比下降14.9%。与此同时行业政策方面，在“房住不炒”的调控基调下，各类贷款、发债等融资政策逐步收紧，2019年5月和7月，银保监会和国家发改委分别发文，加强房企融资监管，并收紧房企海外发债。

在市场回落、融资趋紧的背景下，房地产行业正逐渐由增量市场进入存量时代，房企只有在本土深耕、市场细分、产品打磨等方面做深、做细、做精，形成自身特色优势，才能使自己立于不败之地。

地产存量时代，房企不宜盲目追求规模与区域的扩张。对于重庆市场来说，房企需要充分了解当地客群特点、城市规划、土地资源等，尤其是本土房企更需利用自身优势，深耕本土区域，下沉市场，构建区域优势壁垒。

当前，房地产市场的发展进一步个性化、细分化，虽然整体市场回落，但在专业细分市场仍有发展空间。在重庆市场，房企需要根据重庆地域特色，充分挖掘客户差异化的市场需求，强化特色产品打造，做专做精细分市场。

进入地产下半场，产品力成为企业占领市场的关键，房企尤需注重产品与服务的品质打磨，通过在局部市场打造精品项目，实现销售和口碑的双赢，以品牌促营销，带动更多产品顺利打入市场，从而实现规模增长。

在当前竞争环境下，为了分散投资风险，合作开发正逐步成为一种新的趋势，房企需有更开放的心态和思路，通过合作开发，可以实现资源共享、优势互补，有效降低经营成本与风险，提升自身竞争力与区域影响力。